27
avr

La négociation

Catégorie : Droit immobilier

Un propriétaire qui se désiste au moment de signer un compromis de vente en raison d’une offre plus intéressante pour son bien est malheureusement monnaie courante !

Juridiquement, un tel acte doit déboucher sur une indemnisation de l’acheteur lésé.

La Cour de cassation dans un arrêt rendu en octobre 2011 estime en effet qu’une «rupture abusive des pourparlers» peut entraîner un «préjudice indemnisable», en l’occurrence celui de ne pouvoir acquérir le bien convoité. Dans le cas d’espèce, même si aucun accord ferme et définitif sur le prix n’a été signé, la justice a confirmé les 10.000 euros de dommages et intérêts accordés en appel aux candidats malheureux à l’achat.

C’est une bonne chose qu’au travers de cette décision la jurisprudence s’intéresse aux pourparlers entre particuliers, sachant que les procès foisonnent entre particuliers, soit près de 85% des procédures engagées en matière de vente immobilière le sont entre particulier.

En s’appuyant sur des échanges de courriels entre le vendeur et son notaire, la justice a établi que les négociations étaient à un stade avancé. Dans la mesure où leur interruption ne fait suite à aucun motif imprévisible et légitime, le vendeur peut difficilement arguer de sa bonne foi. En l’absence de tout document signé, la parole donnée et l’engagement moral ont encore une valeur. C’est plutôt rassurant.

La négociation s’engage par une invitation faite par une personne à une ou plusieurs autres à se rapprocher en vue d’un éventuel accord. C’est une simple invitation à la discussion ou aux pourparlers. Cette invitation ne vaut pas encore offre au sens du droit des obligations ou des contrats, car une offre ou pollicitation n’existe, juridiquement, que lorsqu’on est en présence d’une proposition ferme et précise qui exclut tout possibilité de discussion.

Parce que l’objectif de la négociation est seulement, pour celui qui la déclenche, d’explorer les possibilités de conclure éventuellement un contrat, son initiateur n’exprime pas encore une volonté arrêtée. Aucun consentement définitif n’est encore donné soit parce que les éléments essentiels du contrat ne sont pas encore connus, soit parce que, tout simplement, la proposition comporte des réserves, réserves du reste souvent présumées dans les relations commerciales. En définitive, entendu au sens de la technique contractuelle, le terme « négociation » désigne seulement des pourparlers, des discussions, des préparatifs… Autant dire alors que, dans l’échelle ou pyramide des actes antérieurs à la conclusion d’un contrat, la négociation aura une valeur moindre que celle d’une véritable offre, laquelle exclut d’emblée toute possibilité de discussion et n’attend qu’une acceptation pure et simple. Avant l’échange des consentements qui les engage définitivement, les parties sont amenées à examiner des propositions et des contrepropositions, à discuter des éléments qui doivent « innerver » le contrat, jusqu’à ce qu’elles parviennent à un terrain d’entente ou pas d’ailleurs !

Cet état de choses pourrait d’abord s’expliquer par le fait que des sommes importantes sont ordinairement en jeu, les opérateurs ayant alors tout intérêt à mûrir leur réflexion et éviter les engagements à la légère ou à la va-vite. Le recours à la négociation s’expliquerait aussi, parfois, par des raisons que l’on pourrait qualifier de « culturelles ». En effet, dans certaines régions du monde, le marchandage constitue une véritable institution, presque un rituel. En outre, le recours à la négociation pourrait tenir à de pures raisons juridiques, les parties éventuelles à un contrat ayant tout intérêt à faire précéder sa signature d’une préparation minutieuse et de pourparlers. D’ailleurs, étant donné l’augmentation vertigineuse et la complexification sans cesse grandissante des règles juridiques qui concernent l’immobilier, celle-ci doit y porter une attention vigilante et, pour éviter de sombrer dans l’illégalité ou l’inefficacité, serait bien inspirée de s’entourer d’un homme de l’art.

En dépit des efforts financiers ou physiques qu’elle suppose, la négociation ne sera pas toujours suivie d’accord, elle ne sera pas systématiquement réussie. Conséquences éventuelles de l’échec d’une négociation informelle (en l’absence d’accords préalables de négociation). A priori, on pourrait penser – et on pense généralement – que la conduite et la rupture d’une négociation relèvent d’un pur libéralisme. On pourrait même croire, péjorativement, que les pourparlers spontanés relèvent d’un noman’s land juridique.

L’apparence est toutefois trompeuse, du moins en partie. En effet, même en l’absence d’accords de négociation, les pourparlers peuvent, sur la base de mécanismes généraux ou spéciaux du droit, déclencher le jeu des règles de la responsabilité civile voire pénale. La responsabilité pénale pourrait être engagée, par exemple, en cas de délits de tromperie ou de publicité mensongère commis lors des discussions.
Mais surtout, la responsabilité civile délictuelle pourrait être engagée, avec à la clef l’indemnisation de la victime, si des faits dommageables ont eu lieu à l’occasion de la négociation.
La mise en œuvre de cette responsabilité supposera, bien évidemment, qu’en soient réunies les conditions, à savoir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre eux. La faute peut résider dans une intention de nuire ou, plus modestement, dans une simple légèreté blâmable (communication de fausses informations ; rétention de renseignements ; rupture brutale, capricieuse, insolente… ou sans raison des négociations ; simulation d’une négociation, c’est-à-dire entamer des discussions sans avoir l’intention de les poursuivre jusqu’au bout ; présenter tardivement de nouvelles exigences, etc.). Quant au dommage, il peut consister en une perte de temps, d’argent (frais de déplacement, d’hébergement, d’études… inutilement engagés), d’une chance d’expansion… voire en un préjudice moral.

De prime abord chacun pense qu’il paye toujours trop cher pour un service et un acte d’intermédiation que ce soit pour un avocat, un architecte, ou pire pour un agent immobilier. Or s’il est vrai que dans certains cas on peut se demander quelle fut la valeur ajoutée du professionnel dans la vente ou l’acquisition de son bien, il faut analyser l’apport, le conseil et le risque pour savoir si la commission est vraiment justifiée.

 

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