Transmission du patrimoine

Le démembrement temporaire d’usufruit est une technique d’optimisation patrimoniale pour optimiser la transmission du patrimoine, la fiscalité sur le patrimoine ou sur le revenu.

La pleine propriété d’un bien immobilier est constituée de la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.

Le démembrement intervient lorsque ces deux éléments sont séparés. L’usufruitier est par définition la personne ayant le droit de jouir du bien et d’en récolter les fruits. La nue-propriété est quant à elle une possession sans droit de jouissance.

Le propriétaire de ce bien peut décider librement de le démembrer temporairement en cédant la nue-propriété à un descendant par exemple. Une possibilité intéressante pour ce dernier qui souhaite limiter l’impact fiscal de ses revenus fonciers. Le démembrement temporaire sera particulièrement utile pour le financement des études d’un enfant, cela permet à l’étudiant (qui va de soi n’est plus rattaché au foyer fiscal de ses parents) de percevoir des loyers afin de subvenir à ses besoins et qui fiscalement, sera peu ou pas imposable. Pour les parents, ce type d’opération reste plus pertinente que le versement d’une aide en numéraire (la déduction fiscale étant limitée à 5.698 euros par an), en effet la baisse des revenus fonciers sera, dans la grande majorité des cas, fiscalement beaucoup plus favorable aux parents si ceux-ci sont dans une tranche supérieure de l’impôt.

Pour le calcul des droits de donation à titre gratuit, l’usufruit est valorisé forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien par période de 10 ans. En pratique, lorsque la valeur de l’usufruit est inférieure à 159.325 euros (abattement par part forfaitaire applicable aux donations en ligne directe) et qu’aucune donation n’a été faite au cours des dix années précédentes, un parent peut ainsi sans coût fiscal (exception faite de la publicité foncière de 0,61422 %) donner à un descendant l’usufruit pour dix ans d’un bien d’une valeur en pleine propriété de 690.000 euros.

Au terme de la convention (5 ans ou 10 ans) les parents recouvreront la pleine propriété, avec les revenus réguliers qui s’y attachent.

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